|
|
|
本报讯（首席记者 柴伟）在第三轮楼市调控下，春节后两周多时间，买卖双方都不积极，成交量萎缩。春节后的半个月，主城区日均成交量为274套，这与去年日均成交量500套左右相比，今年春节后主城区楼市成交量下降四成左右。
房企紧张摆“乌龙”
“上周五下午，市场传言说重庆当晚会出台限购令。”昨日，换房网络科技公司总经理何强说，开始接了几个电话还没在意，当有不下10个电话询问这个事情时，他内心也开始有点紧张，于是也加入询问大军。
其实，当天不止何强一个房产界的人士找“兄弟伙”打听消息。在一网站的房产论坛上，这个话题被置顶。房产主管部门一位权威人士透露，当天他接到不下20个房企负责人的电话，都是向他证实上述消息的。记者加入的10多个房产QQ群，当天里面都在讨论这个话题。
事实证明，这是谣传。中国指数研究院高级分析员郭雨明说，房企自己摆了个“乌龙”，从一个侧面反映出市场的紧张情绪。
郭雨明说，除了北京的限购政策，让这个“谣言”迅速传播的另外一个重要因素是，主城区楼市成交量相比去年降幅太大。
节后日均成交274套
上周五（2月18日），主城区楼市成交量仅55套，这和去年日均500套的成交量比，不可同日而语。
不仅是周五这天，随后的19日和20日，成交量更低。市国土房管局网签数据显示，这两天的成交量分别是24套和26套。“18日、19日、20日连续三天，成交不及日均成交量的一成。”郭雨明说，最近三年，除了过年过节，还没出现过这样的情况。
冰冻三尺非一日之寒，这三天极低的成交量并非偶然。春节后，市场并没有如去年那般冲高，而是持续春节时的较低成交量。根据市国土房管局在“网上房地产”上公布的网签数据，今年春节后的第一周，即2月7日到13日，主城区成交房屋1794套；2月14日到20日这周，主城区成交房屋2042套。半个月下来，日均成交仅274套。
郭雨明说，这比平常的成交量下降四成左右，去年主城区楼市日均成交量在500套左右。“和去年春节后相比，这是冰火两重天。去年春节后的首周，成交3000多套，第二周成交量高达7000多套。”郭雨明说。
买卖双方赌耐心
“购房者有观望情绪。”亿房研究中心主任郑军华说，这次国家的调控，在时机上选择巧妙，吸取去年4月底才开始调控、让房价在2月和3月快速上涨的教训，年初就开始出重手调控，一开始就干预市场情绪。在调控策略选择上，货币政策与行政手段双管齐下，让购房者很快感受到调控的力度。比如二套房首付和利率的提高，还有各个城市的限购政策。
在购房者观望的情绪下，不少开发商也选择了观望。从市国土房管局公布的“预售许可”看，春节后房企开盘不积极。从2月7日到20日，两周时间内，上市房源不到17万平方米。而今年1月，每周平均供应量超过40万平方米，去年12月，每周平均供应量更超过50万平方米。
中原（中国）地产公司董事副总经理黄雄说，现在是房企和购房者在比耐心。春节前新“国八条”出台后，各地的细则还在陆续出台，重庆和上海试点房产税，时间也不长，从政策层面看，政策对市场的作用，要到3月下旬才能清晰地看到效果。
“春节后的一个月，也是传统的楼市销售淡季，再加上政策的调控作用，就更清淡了。”郭雨明说。
局部房价将下调
“楼市不像股市，房价并没有应声而跌。”钢运置业董事长代育松说，从目前的网签数据看，春节后主城区的成交量下降，房价保持稳定。
这可能只是暂时现象。昨日，金科集团副总裁李战洪说，严厉的调控下，阶段性销量下降已成定局。市场出现明显观望，开发商又将历经一次资金考验，房地产业界又将出现一段“现金流为王”的阶段。这种情况下，个别开发商可能会坚持不住，局部房价将出现下调。
容磁地产机构总经理王雪松说，开发商今年的压力较大。去年大规模购地，今年按期将支付一半的土地款；前年下半年开始的扩张，开发贷款一般是2年，今年下半年开始有还款压力；资金压力下，今年下半年，还将迎来房屋供应量的大规模增加。在这“三座大山”下，部分中小开发商，资金链将绷得很紧，有降价促销的动力。
目前的政策，首先影响的将是大户型和高端商品房。一家销售额超过百亿元的房企老板昨日告诉记者，以前，高端房的开发量占他总开发量的20%，调控下，重庆征收房产税，他准备把高端房的开发比例压缩到10%。
全国情况
地方版限购令密集出台 楼市进入第一波降温期
继北京、上海、广州、青岛、长春、南宁和贵阳等城市之后，南京、太原、成都、哈尔滨等地的限购细则也于日前出台。除了上述已出台限购令的城市，据业界估计，还将共有30多个城市需要出台或者更新符合新“国八条”规定的调控措施。
调控政策不断加码，市场各方陷入新一轮观望，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。以北京为例，据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日比暴跌近九成。北京中原预测，预计2月市场总网签不足万套，相比1月份的23478套下调6成。
尽管一些将限购城市还在上演“最后的疯狂”，但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，随着限购政策的深入，整体楼市已开始进入第一波降温期。
就全年的成交量而言，杨红旭预测，今年全国新建商品房成交量会跟2010年持平或小跌，不会出现3成或5成的暴跌。
综合经济参考报、上海证券报
专家分析
房价拐点已现 将面临深幅调整
据广州日报消息 一线城市房市拐点已现，将面临至少3年的深幅调整。近日，知名独立经济学家谢国忠表示，治理通胀，房地产价格就一定会下降，房地产市场的拐点出现了。
谢国忠表示，这一轮上涨周期是从2003年开始的，整个周期持续了7年左右的时间，下调周期也会比较长，至少3年左右。十几年前，房租回报率超过了10%，目前2%略多一点的出租回报率甚至比银行利率都低，在房市上涨预期没有了之后，银行利率和房市出租回报率之间的关系，是会回归常态的。谢国忠甚至建议投资者，如果有多套房，赶快卖了。不过他表示，中国的商业地产可能还有一波涨势。
对未来一段时间内的房价走势，美联物业全国研究中心主任徐枫认为，目前多数开发商和小业主陷入观望，供给的减少一定程度上抵消了需求的缩量，因此房价下跌的可能性不大。就2011年全年而言，杨红旭预测，今年全国新建商品房成交均价可能会与去年持平，即使跌也不会超过10%，如果涨2%到3%也不足为奇。
特别关注
限购并非房租上涨主因
据人民日报消息 春节后，北京、上海等地租房市场上出现需求上升、价格上涨的情况。不少人认为，因为限购导致部分购房者搁置买房计划，转而租房，从而推高了房租上涨。“春节后租房需求的确有所上升，但把限购看做房租上涨的主要原因，这个判断是不成立的。”北京中原地产市场分析师张大伟说。
张大伟认为，春节假期以后，随着外地人员返京，一般是租赁需求比较旺的时期。而春节左右也通常是租赁合同到期的时候，房东往往会在这时候选择涨价。同时，新的商品房屋租赁管理办法严格了对群租房的管理，这也使得市场需求在短期内有所增加。
“近年来租金上涨是有一定必然性的。”张大伟进一步分析，2010年，生活里很多东西都在涨价，房租必然也跟随上涨。他同时表示，住宅租售比持续较低，相比房价，租金上涨相对缓慢，房主的心理价位也不断提升。
专业人士分析，近几年应届大学毕业生人数不断增加，也带来了租房需求的增加。
据北京中原地产统计，北京购房者大部分是之前已有房产或租房住的人群，只有极少部分买房人会选择在租约即将到期的时候不续约，直接买房入住。因此，限购给市场带来的新增需求极少。
供给方面，限购令的实施则有可能使市场可供出租的房源增加。北京出台严格的限购政策以后，业内普遍预计北京二手房交易量将明显萎缩。本来可能用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，尤其是大户型房源将增加。而增加的房源有可能消化增加的需求。
记者从北京几家大型房产中介了解到，春节以来，租房房源和租房需求的增长基本平稳，与往年情况相似，并没有出现租赁需求异常增加导致供不应求的情况。
张大伟认为，调控政策陆续出台后，未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供求的作用，逐步形成新商品房、二手房与租赁三者的良性协调发展。
链家地产副总裁林倩说，当前最重要的任务是盘活租赁市场，努力增加供应。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
